当下，国家、省、市、县四级投资集团如雨后春笋般冒出来了，文投、旅投、国投、交投、水投、建投，等等，还有诸多民营投资企业，仿佛一夜之间全都瞄准了文旅、康养类地产项目，而真正规划好的、落地的、盈利的却寥落星辰。此话一点也不虚，看看你我身边的城市，相信人人心中都有一杆秤，但投资者未必眼里都有一颗准星儿。

有几种现象，极不正常，既不符合国家供给侧改革，也不符合市场发展规律：

一是景区太多了，优质景区太少了；

二是标准化景区太多了，特色化景区太少了；

三是大众化产品太多了，个性化产品太少了；

四是投资额度太高了，运营水平太低了；

五是地产分量太大了，旅游吸引力太小了；

六是市长定位太多了，市场定位太少了；

七是规划文本太多了，落地案例太少了；

八是同质化复制产品太多了，特色化创新产品太少了；

九是低质观光类产品太多了，高质休闲度假类产品太少了；

十是部分企业霸占资源太多了，市场化和创意性产品开发太少了。

当下最要紧的不是投资，而是运营。我也赘述几句：资源不是产品，产品需要立足市场、融入创意、量身定制；大投资未必有大收益，内容和特色才是第一位的，乡村旅游压根就不需要大投资；文旅项目必须从市场运营角度倒推产品，资源是次要的，精准定位市场和产品才是最重要的；运营重要，只是相对于投资而言，但比运营更为重要的，是建立在市场特定区域和消费特定人群基础上的特质化产品。我是觉得在未来总体看好的情况下，当前文旅行业的危机还是比较多，但整体来讲，我觉得三年以上的企业死得不多，十年以上的已经有免疫，有抗体了。

这样的东方文化里，大家兜里面还是留了点积蓄的。所以虽然哀声一片，但整体经过考验的还是死得不多，这是一个特点。但这个时候也是危中有机，优质的供应商、优质的内容商这个时候就忙不过来了。因为什么？出问题了，这些人就上来了，这是现在出现的一个情况。第一就是之前大规模的投资的模式要改变；其次到今年以后要升维，除了投资，我觉得企业现在最急迫的应该是运营。那么我们有哪些建议和忠告呢？

一

投运一体、策运同步

投资和运营要一体化来考虑，不要前面只管投资根本不想运营、营收和回报的事情，这是有问题的。

二

三策一规

什么是“三策一规”？把总体策划前置，在做总体策划之前有两个东西要思考到位，也是最核心的两个东西。第一个是经营运营策划，就是把经营和运营要考虑清楚。你一个园区你的经营分成几条线，比如说交通运输服务线怎么设置？怎么收钱？多少个停车场？多少电瓶车、老爷车？很多人根本想都不想，包括观光电梯等等。你的商铺、演艺、饮食、文创怎么去运营？怎么去收费？要做好这方面综合的考量；还有文化演艺策划。现在一个没有演艺的旅游景区是没有意思的，光看商场、光看建筑哪里都可以。所以我们必须把经营运营和文化演艺做好思考，你的总体策划才能做出来。总体策划弄好了你再来说空间设计和功能布局的事情，这叫总规。

所以我们把这些合起来叫“三策一规”，“三策一规”要同步考虑。现在的问题是，大家都会盖房子，都会建筑，建筑以后，里面的软装都不会就开始做运营，你说做完后你的景区能活吗？所以“三策一规”同步考虑是非常重要的一点。

三

三维一体

我们要把前期的策划规划、中期的建设和未来的运营管理这三维同时考虑，形成闭环，每循环一圈提升一步。

四

三得”原则

大家为了迎合政府、为了迎合所谓的文化人，动不动就做高、做大、做上、做特、做独、做新，恰恰把市场最核心的、最主流的人群给忘记了，基本上就是你作为旅游目的地所辐射的地方。我们的客群，我们的市场就是老百姓，以白领为基础的往上跳、浮动的人，这是基础的。所以“三得”原则是做老百姓“看得起、看得懂、看得值”的东西。

五

三重”原则

我们说策划重于规划，盖房子的事从祖祖辈辈开始就会盖，但是策划新的文旅商业模式我们是要学习的。再其次，市场重于资源。好资源都被国企、央企拿得差不多了，跟我们大部分民企没什么太多的关系，这个是大家要知道的。所以我们要把握这个好的市场。至于资源，中国不缺人文资源，哪个县哪个镇都有这些人文资源，所以大家不要这么着急。然后是运营重于建设。我们说投运一体、运策同步的案例，拈花湾、乌镇就是这样的。还要有这个好的领头羊的团队，要好好地打造和组织团队。那没有怎么办？自己导入、自己想办法去培养，先去学习，再去实习，再去训练，再给他们失败的机会来干，慢慢培养队伍。

六

成本的管控

大家都知道，经常要做的事情是不该花的钱花了，该花的钱不花，这是我们中国人穷怕了。穷怕了以后凡是传统不应该花的、该花的，他都不花，这是一个毛病，我们思想要改正过来。在这里面这个宋城是做得比较好的，人家安排好了一番很快，省着钱比谁都会省。中国的地主老财一般都是越有钱越省，越省越有钱，我觉得这个值得学习。

七

商业模式

做投资，未来怎么做商业？从哪几条线收？怎么回本？投了以后怎么让资回过来得想好，这是我们大家要特别注意的事情。中国很多是打着文旅的旗号收的是地产和商业的钱，然后号称我们是搞文旅的，这个我们也能理解。但是你一把地产和商业的钱收回来以后，你的文旅你得把它养好、运营好，之后名声好了，它才有源源不断的财进来。做大的投资很有可能亏得一塌糊涂，甚至连底裤都没有，这样的企业有的是。但是你把文旅的投资运营做好，虽然它是幺儿——“皇帝爱长子，百姓爱幺儿”——但往往给你养老的就是小时候不听话、调皮捣蛋的人。不知道这句话说的有没有道理。

最后，我说我们的文旅投资运营还得从内心开始，没有情怀、没有热爱是做不成这件事的。谢谢大家！