（一）三大脱节与四大分离

1. 三大脱节

从规划服务商角度看，多年来规划设计一直很难落地，被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做规划方案时，并没有考虑到人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节；从政府投资与市场需求角度看，政府不断推动旅游投资，背后是否有足够的市场需求，最后消费埋单与否是关键；从企业投资与回报角度看，大多数是在靠地产、行政力量等因素实现回报，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8% 以上收益率的旅游项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接。

2. 四大分离

在旅游项目开发过程中存在“四大分离”问题，即旅游规划设计、旅游投资、旅游开发建造、旅游运营四个阶段之间的相互分离。如今各行各业的投资者都在投资旅游业，但众多项目投资人对旅游目标定位、旅游产品规划设计、旅游建造、旅游项目管理等旅游开发过程并不熟悉，大部分旅游投资者并不具备运营能力与基础，大量的建造商并不知道如何营造特色主题、如何建造旅游特色景观，造成设计与施工分离，最后导致旅游规划设计与旅游运营分离。

（二）三大难题与四大失衡

1. 三大难题

旅游开发中的三大难题是指开发融资难、产品创新难、落地运营难。开发融资难（找资金）。我国旅游开发虽然出现了跨行业投资态势，大型非旅资本不断进军旅游业，但是目的地旅游投资的“大投资、长周期、回报慢”难题依然存在。归根结底是资产端和资金端的匹配问题，资产端融资时要选对时机，在现金流不错、收良好的时候去融资。资金端投资前要考虑好前期可研、投资节奏、成本控制等问题。

产品创新难（找团队）。旅游景区大量同质化旅游产品已不能适应需求侧多元化、升级型的市场消费。既然旅游的核心在于其吸引力的打造和动态创新，那么旅游目的地或旅游项目的开发，尤其是不可逆的资源型旅游开发，就要真正走心，在传统开发设计上，寻找优秀的创新团队进行合理的调整。

落地运营难（找团队）。旅游目的地或项目要想做好， EPC 建造和持续经营管理能力至关重要。很多旅游项目一开始具有新颖、超前的理念和规划，但三五年后落地工作具有很大困难。因此，前期策划规划要考虑到后期采购、实施的影响，要形成前期与后期建造一体化的弹性运营，并且注重服务细节，这样才能让旅游目的地保持持续、稳定、健康地朝前发展。

2. 四大失衡

旅游开发中存在咨询服务与市场需求、服务机构业务、市场信息、人才供求的四大失衡。

旅游咨询服务与市场需求失衡。“不接地气、无法落地”已成为旅游规划目前面临的最大问题。传统旅游策划、规划、建设、运营等单一的咨询服务已不能满足目前旅游开发运营市场的需求。旅游项目的开发不只要有好的顶层设计、好的产品规划，还要确保项目成功率和投资回报率。因此，需要投融资、规划、策划、建设、运营等各方面资源无缝对接，真正融为一体，将团队效率和项目效益实现最大化。在市场需求的倒逼下，有一定规模的旅游规划设计院，必须要实现向全产业链、全程服务转变，成为集成化服务机构。

服务机构业务失衡。目前真正有实力的旅游规划公司数量并不多，规划公司地域的不均衡导致业务失衡。优秀的团队不能介入项目中，无法综合考虑项目开发和后期落地运营等诸多问题，导致规划无法落地。

旅游市场信息失衡。我国目前旅游行业的招投标领域，往往存在信息发布与获取不对称问题，如借提高工作效率之名来控制信息、缩短招标发布时间，或因地域原因，获取招标信息延迟，错失投标机会。在政府工程采购网、各省政府采购中心网站、部分省级公共资源交易中心网站、部分地市政府部门的招标网站及央企、民企自有采购平台、行业公共招标平台、招标公司网站等众多网站中，信息获取的及时性较差，存在非公开

竞争的局限性。

人才供求失衡。旅游业的迅猛发展与新兴业态的不断产生带来旅游人才短缺的供求矛盾，市场对于高素质、创新型、实用型旅游专业人才的需求日益强烈。而高质量、新思维的高端技术人才却集中在大城市或部分龙头企业中，造成旅游人才的失衡，尤其是新媒体营销、个性化定制、智慧景区建设与管理、跨界复合型等人才的缺失。